SON İKİ YILIN TARİHİ REKORU
Ödemeler dengesi verileri, gayrimenkul sektöründe yabancı yatırımcının Türkiye’ye olan ilgisindeki azalmayı ortaya koyarken, yerli yatırımcı daha makul fiyatlar nedeniyle yönünü yurt dışına çevirdi. ‘Net Gayrimenkul Yatırım’ grafiğine göre, 2022’de zirve yapan yabancıların konut yatırımları dramatik düşüş gösterirken, Türklerin yurt dışındaki gayrimenkul yatırımları son iki yılda patlama yaparak tarihi bir rekora imza attı.
12 AYDA 224 MİLYON DOLAR
“Bu durum tarihte daha önce hiç görülmedi” diyen finans uzmanı İris Cibre, “Türkiye’den son 12 ayda 224 milyon dolarlık bir gayrimenkul yatırım çıkışı yaşandı. Karar gazetesinden Feyza Nur Çalıkoğlu’nun haberine göre, yıllardır ‘yabancıya konut satarak döviz kazanıyoruz’ söylemi, artık yerini ‘vatandaş dövizini yurt dışında eve yatırıyor’ gerçeğine bırakmış durumda” değerlendirmesi yaptı. Yerli yatırımcının gözdesi ise özellikle Portekiz, Yunanistan, Dubai ve ABD gibi ülkeler oldu.
GAYRİMENKULDE TERSİNE GÖÇ
Yıllardır yabancının Türkiye’deki konut yatırımlarıyla öne çıkan gayrimenkul sektörü, tarihinde ilk kez tersine döndü. Yabancıların Türkiye’deki alımları 2022’den sonra hızla düşerken, Türklerin yurtdışında yaptığı gayrimenkul yatırımları tarihi seviyelere çıktı. 2025’in başında iki eğri kesişti ve Türkiye, uzun yıllar sonra ilk kez net gayrimenkul yatırımı çıkışı yaşadı. Son 12 ayda 224 milyon dolarlık net çıkış, sektörde tarihi bir kırılmaya işaret ediyor.
Türk ekonomisinin uzun yıllar ‘güvenli liman’ olarak gördüğü gayrimenkul sektörü, tarihinde eşi benzeri görülmemiş bir dönüşüm yaşıyor. Finans uzmanı İris Cibre’nin ödemeler dengesi verilerine dayandırdığı son analiz ve grafikler, sektördeki geleneksel dengeyi kökünden değiştiren bir tabloyu ortaya koyuyor. Türkiye’ye yatırım için gelen yabancıların başlıca tercihi olan gayrimenkul alımları, son iki yılda hızla ivme kaybederken, yerini Türk vatandaşlarının yurtdışındaki rekor seviyedeki gayrimenkul yatırımlarına bıraktı. Artık Türkiye’de net gayrimenkul yatırımı, uzun yıllar sonra ilk kez eksiye dönmüş durumda. Cibre’nin paylaştığı ‘Gayrimenkul Yatırımları’ grafiğinde, kırmızı çizgiyle gösterilen yabancıların Türkiye’deki alımlarının 2022’de zirveye çıktıktan sonra sert bir düşüşe geçtiği görülüyor. Buna karşılık mavi çizgi, Türklerin yurtdışındaki gayrimenkul yatırımlarının aynı dönemde hızla yükseldiğini gösteriyor. İki eğri, 2025’in ilk aylarında kesişerek önemli bir dönüm noktasına işaret ediyor: Artık yurtdışında mülk alan Türklerin hacmi, Türkiye’de mülk alan yabancıların hacmini geçmiş durumda. Bu eğilim, ‘Net Gayrimenkul Yatırımı’ grafiğinde daha da çarpıcı bir şekilde ortaya çıkıyor. Yıllardır artı veren net yatırım, 2024’ün son çeyreğinden itibaren hızlı bir gerileme sürecine girerek 2025’te eksiye döndü. Yani Türkiye, gayrimenkulde net sermaye girişi değil, net çıkış yaşıyor.
RAKAMLARLA TARİHİ KIRILMA
Rakamlar da bu kırılmayı teyit ediyor. Son 12 ayda Türkiye’ye gelen 13 milyar dolarlık brüt doğrudan yabancı yatırımın yaklaşık 2,15 milyar doları gayrimenkul alımlarından kaynaklandı. Bu, toplam doğrudan yatırımın yüzde 16,5’ine denk geliyor. Ancak aynı dönemde Türklerin yurtdışındaki yatırımları o kadar arttı ki, net hesaplamada 224 milyon dolarlık gayrimenkul yatırımı çıkışı yaşandı. İris Cibre, bu tabloyu “Bu tarihte, daha önce hiç görülmedi” sözleriyle özetleyerek, trendin istisnai ve tarihî niteliğine dikkat çekiyor.
ENFLASYON KONUT SEKTÖRÜNÜ DE VURDU
Bu tarihi değişimin arkasında yatan birkaç temel neden bulunuyor. Türkiye’deki astronomik konut fiyatları, yüksek enflasyon karşısında TL’nin değer kaybı endişesi ve yerel yatırımcının getiri arayışı, vatandaşları yurtdışında daha cazip gördükleri pazarlara yönlendiriyor. Özellikle Portekiz, Yunanistan, Dubai ve ABD gibi ülkeler, Türk yatırımcıların gözdesi haline gelmiş durumda. Diğer yandan, yabancı yatırımcının Türkiye’ye olan ilgisindeki azalma da dikkat çekici. Hem küresel ekonomik konjonktür hem de Türkiye’ye özgü ekonomik belirsizlikler, yabancının risk iştahını düşürmüş görünüyor.
‘YABANCIYA EV SATIP DÖVİZ GETİRİYORUZ’ SÖYLEMİ BİTTİ
Bu trend, Türkiye ekonomisi için önemli sinyaller barındırıyor. Birincisi, yerli sermayenin yurtdışına yönelmesi, ülkedeki yatırım ortamına dair bir güven erozyonuna işaret edebilir. İkincisi, cari açığın finansmanında önemli bir kalem olan yabancı gayrimenkul alımlarındaki düşüş, ekonominin kırılganlığını artırabilir. Yıllardır “yabancıya konut satarak döviz kazanıyoruz” söylemi, artık yerini “vatandaş dövizini yurtdışında eve yatırıyor” gerçeğine bırakmış durumda.
YENİ ROTA: DUBAİ VE AVRUPA
Ekonomist Kerim Rota’ya göre Türkiye’de konut fiyatları 2021’den itibaren hızla yükseldi, bu da Rus, İranlı ve Avrupalı alıcıların ilgisini azalttı. Dolar bazında pahalılaşan emlak, yatırımcılar için cazibesini yitirdi. Faizlerin düşük, enflasyonun yüksek olduğu dönemde bile konut reel kazanç sağlasa da, erişim zorlaştı ve yatırımcılar gözünü yurtdışına çevirdi. 2022’den itibaren iki yıl süren 25 kira artış tavanı, enflasyonun yüzde 80-85’e ulaştığı ortamda kira getirilerini sert biçimde düşürdü, çok sayıda dava ve anlaşmazlık yaşandı. Böylece Türkiye’de konut alıp kiraya vermek yatırım açısından mantıklı olmaktan çıktı. Avrupa’da kira/satış oranlarının daha iyi olması ve döviz bazında gelir avantajı, yatırımcıyı cezbetti. “Altın vize” uygulamaları da bu ilgiyi artırdı. Dubai’de kira çarpanları 7-10 yıl iken İstanbul’da 20-30 yıl arasında olması, aradaki büyük farkı ortaya koyuyor.
